Mietrecht: Auf ein Neues - Betriebskostenabrechnung (verbrauchabhängige Abrechnung, abweichende Wohnfläche, Nachforderung nach Ablauf der Abrechnungsfrist, Wirtschaftlichkeitsgebot)

In seinem Urteil vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06 hatte sich der BGH wieder einmal mit einer Betriebskostenabrechnung zu befassen - einem beliebten Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Dabei galt es, gleich mehrere Problemkreise zu behandeln.

1.

Da war zunächst die Frage zu klären, was passiert, wenn der Vermieter die Heiz- und Warmwasserkosten entgegen den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht (mehr) verbrauchsabhängig abrechnen kann, z.B. weil der Verbrauch im Abrechnungszeitraum nicht erfasst wurde und auch ein Vergleich anhand der Vorjahresverbräuche nicht möglich ist. Hier entschied der BGH, der Vermieter dürfe in diesem Falle die Abrechnung nach der Wohnfläche vornehmen.

Allerdings sieht § 12 Abs. 1 der Heizkostenverordnung vor,
dass die Kosten des auf den Mieter entfallenden Anteils um 15 % zu kürzen sind, wenn keine verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgt. Es sei daher nicht zu beanstanden, so der BGH, wenn der Vermieter nach Wohnfläche abrechne und der Kostenanteil des Mieters um 15 % gekürzt werde. Es sei auch unerheblich, ob die Vermieterin die unterbliebene Verbrauchserfassung zu vertreten hätte. Ein hierauf gestützter Schadensersatzanspruch des Mieters käme nur in Betracht, wenn der Wärme- und Warmwasserverbrauch im Verhältnis zu den übrigen Wohneinheiten so niedrig gewesen wäre, dass die vertraglich vereinbarte Abrechnung (70 % nach Verbrauch, 30 % nach Wohnfläche) für den Mieter günstiger gewesen wäre als die Abrechnung allein nach Wohnfläche unter Abzug von 15 % des auf ihn entfallenden Kostenanteils.

2.

In dem vom BGH behandelten Fall hatte der Mieter auch gerügt, dass die Wärmeversorgung durch die veraltete Heizungsanlage unwirtschaftlich sei - ohne Erfolg. Der bei Anmietung vorhandene Bestand müsse grundsätzlich hingenommen werden, so der BGH. Ein Anspruch auf Modernisierung stehe dem Mieter nicht zu.

3.

Ein weiterer Streitpunkt war der Umlagemaßstab. Die Vermieterin hatte der Abrechnung die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche zugrundegelegt, die jedoch von der tatsächlichen Fläche abwich.

Bereits im Urteil vom 23.5.2007 - VIII ZR 138/06 hatte der BGH im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung nicht die tatsächliche, sondern die im Mietvertrag vereinbarte Fläche zugrundegelegt. Auf eine Differenz zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche käme es aber nicht an, wenn die Abweichung unerheblich ist, das heißt nicht mehr als 10 % betrage. Diese 10 %-Grenze findet sich bereits in der BGH-Entscheidung vom 24.3.2004 - VIII ZR 295/03 zur Frage der Mietminderung. Dies gelte auch für die Abrechnung der Betriebskosten.

4.

Schließlich ging es im Urteil auch noch um die Frage, ob die Abrechnung gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB verfristet war. Die Vermieterin hatte nämlich erst nach Ablauf dieser Frist eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegt.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist nach Ablauf einer Frist von einem Jahr nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes eine Nachforderung von Betriebskosten ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Üblicherweise wären daher Nachzahlungen aus solchen verfristeten Betriebskostenabrechnungen also nicht mehr zu leisten.

Um Nachforderungen im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB handele es sich aber nicht, soweit der Mieter geschuldete Vorauszahlungen nicht erbracht habe. Nebenkosten bis zum Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen könne der Vermieter deshalb auch aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung geltend machen; auf ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht komme es in diesem Zusammenhang nicht an, entschied der BGH.



Eingestellt am 04.12.2007 von M. Kuttla , letzte Änderung: 05.12.2007
Trackback

Kommentar hinzufügen:

Ihr Kommentar wird nach Überprüfung veröffentlicht.
Ihre persönlichen Daten werden nicht angezeigt.
Ihr Name:
Ihr Kommentar:
Registrieren: E-Mail Benachrichtigung bei neuen Kommentaren.
Registrierte Nutzer können Benachrichtigungen per Email
anfordern, unseren Newsletter abonnieren und weitere
Informationen erhalten.
Spamschutz: Bitte geben Sie die Zeichen auf dem Bild ein.


Bewertung: 2,5 bei 6 Bewertungen.
Wie hilfreich fanden Sie diese Informationen?
(1=wenig hilfreich, 5=sehr hilfreich)