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Mietrecht: fristlose Kündigung auch bei Schimmelbefall erst nach Abhilfefrist oder Abmahnung (Mietverhältnis, fristlose Kündigung, Gesundheitsgefährdung)

Tritt im Mietobjekt Schimmel auf, ist dies für Mieter immer ärgerlich. Vor allem die mit dem Befall einhergehende Gesundheitsgefährdung zwingt ihn zum Handeln. Allerdings sollte der Mieter hier nicht zu voreilig kündigen, wenn er für ihn nachteilige Folgen vermeiden will.

In seinem Urteil vom 18.4.2007 - VIII ZR 182/06 hat der Bundesgerichtshof nämlich unmissverständlich klargestellt, dass auch im Falle des Schimmelbefalls des Mietobjektes und der damit einhergehenden Gefahren für die Gesundheit des Mieters eine mieterseitige fristlose Kündigung erst dann zulässig ist, wenn dem Vermieter zuvor eine Frist zur Abhilfe gesetzt oder eine Abmahnung erteilt wurde. Zwar könne, so der BGH, nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise eine sofortige Kündigung zulässig sein, wenn - was im Falle einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung alleine in Betracht käme - eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspreche oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt sei. In dem vom BGH entschiedenen Fall läge diese Ausnahme jedoch nicht vor, da nicht ersichtlich sei, dass der Schimmelbefall überhaupt nicht hätte beseitigt werden können oder das Setzen einer angemessenen Abhilfefrist offensichtlich keinen Erfolg versprochen hätte.

Die Darlegungs- und Beweislast für die Entbehrlichkeit der Fristsetzung oder Abmahnung liegt beim Mieter. Angesichts der klaren Worte des BGH muss daher dringend geraten werden, dem Vermieter zunächst immer eine Frist zur Beseitigung des Schimmels zu setzen und erst nach deren ergebnislosem Verstreichen zum letzten Mittel, nämlich der Kündigung, zu greifen.




Eingestellt am 26.03.2008 von M. Kuttla
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