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Mietrecht: Verweis auf qualifizierten Mietspiegel bei Mieterhöhungsverlangen formell wirksam (Mieterhöhung, § 558 a BGB)

Mieterhöhungen bieten immer wieder Anlass für Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Das ist durchaus verständlich: Welcher Mieter möchte schon gern mehr als die Miete zahlen, die er bei seinem Einzug vereinbart hatte? Auf Seiten des Vermieters besteht jedoch gerade bei lang andauernden Mietverhältnissen ein erhebliches Interesse an der Mietanpassung. Warum sollte er für seinen Wohnraum dauerhaft weniger Miete bekommen, als andere Vermieter für gleichwertigen Wohnraum erhalten?

Für den Vermieter bietet die Bezugnahme auf einen Mietspiegel einen relativ einfachen Weg zur Begründung einer Mieterhöhung. Der Bundesgerichtshof hatte sich in einem Urteil am 12.12.2008 - VIII ZR 11/07 nun mit der Frage zu beschäftigen, ob es dabei ausreicht, auf einen qualifizierten Mietspiegel einfach nur Bezug zu nehmen. Entgegen der gegenteiligen Auffassung einiger Landgerichte und auch der Vorinstanzen des zu entscheidenden Rechtsstreits meinte der BGH, das Mieterhöhungsverlangen sei in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Es sei in einer den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Weise begründet worden (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB).

Diese gesetzlichen Regelungen fordern von einem Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen qualifizierten Mietspiegel stützt, dem Mieter die Angaben des Mietspiegels für die Wohnung mitzuteilen. Schauplatz des vom BGH entschiedenen Falles war Berlin. Der einschlägige Berliner Mietspiegel 2003 (der Link führt allerdings zum aktuellen Berliner Mietspiegel) handelte es sich um einen qualifizierten Mietspiegel; er enthielt ein Raster aus mit Buchstaben und Ziffern bezeichneten Feldern, in denen für bestimmte Kategorien von Wohnungen jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist.

In einem solchen Fall sei nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um den Mieter auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen und ihm eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt, so der BGH. Die Spanne müsse im Erhöhungsverlangen nicht ausdrücklich genannt werden, wenn der Mieter sie in dem vom Vermieter angegebenen Mietspiegelfeld ohne weiteres ablesen kann. Der Mietspiegel selbst müsse dem Erhöhungsverlangen auch nicht beigefügt werden, wenn er - wie im vorliegenden Fall - im Amtsblatt veröffentlicht und damit allgemein zugänglich ist.

Damit hat der BGH vielen Vermietern die Durchsetzung berechtigter Mieterhöhungsforderungen sicherlich erleichtert. Es sollte im Einzelfall jedoch immer geprüft werden, ob der Mietspiegel tatsächlich für die Mieter allgemein zugänglich ist. Bei einer Veröffentlichung im örtlichen Amtsblatt ist das sicher der Fall. Die Veröffentlichung (nur) im Internet reicht jedoch - so die Auffassung in mir bekannter Kommentarliteratur - nicht aus. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte bei Zweifeln an der allgemeinen Zugänglichkeit vorsichtshalber ein Exemplar des Mietspiegels beifügen.



Eingestellt am 02.01.2008 von M. Kuttla
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