Eigentlich ist es ja schon lange von den Instanzgerichten regelmäßig so ausgeurteilt worden: Ansprüche auf Rückzahlung von Kautionen, die nicht gesondert vom Vermögen des Vermieters angelegt wurden, sind nur Insolvenzforderungen. Nun hat auch der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 20.12.2007 - IX ZR 132/06 diese Rechtsprechung bestätigt.

Der Wohnungsmieter könne eine gestellte Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann ungeschmälert herausverlangen (aussondern), wenn der Vermieter, wie es § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB vorschreibt, die Kaution von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat. Verstoße der Vermieter gegen diese zu Gunsten des Mieters vorgesehene Bestimmung, dann sei der dem Mieter zustehende Auszahlungsanspruch nur eine einfache Insolvenzforderung, so der BGH.

Das bedeutet für den Mieter, dass er im Falle der Insolvenz seines Vermieters den Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution nur zur Insolvenztabelle anmelden kann und regelmäßig nichts oder nur einen Bruchteil seiner Kaution zurückbekommt, wenn der Vermieter diese nicht separat - in der Regel auf einem zur Aufnahme von Fremdgeldern bestimmten Konto, einem Sparbuch o. ä. - verwahrt.

Jedem Mieter, der eine Kaution geleistet hat, sei daher der ebenfalls im Urteil enthaltene Hinweis des BGH ans Herz gelegt: Der Mieter ist berechtigt, die Einhaltung der dem Vermieter obliegenden Verpflichtung, die Kaution gesondert anzulegen, auch durchzusetzen. So kann er vom Vermieter den Nachweis verlangen, dass die Kaution auch gesetzeskonform auf einem Treuhandkonto angelegt wurde. Solange der Vermieter dieser gesetzlichen Anlageverpflichtung nicht nachkommt, ist der Mieter grundsätzlich befugt, die geschuldete Mietzahlung bis zur Höhe des Kautionsbetrages zurückzuhalten.