email telefon

Mietrecht: Abrechnung von Betriebskosten auch nach Abflussprinzip rechtmäßig (Betriebskostenabrechnung, Abrechnungszeitraum, Abrechnungsmethode, Abgrenzung der Kosten, Leistungsprinzip)

Erstellt der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung hat er in der Regel drei Möglichkeiten, die im Abrechnungszeitraum umlegbaren Kosten abzugrenzen: Er kann diejenigen Kosten umlegen, die für die im Abrechnungszeitraum tatsächlich in Anspruch genommenen bzw. verbrauchten Leistungen (z.B. Die Kosten für den im Abrechnungszeitraum verbrauchten Strom oder den entsorgten Müll) angefallen sind, unabhängig davon, ob er diese Rechnungen hierfür innerhalb oder außerhalb des Abrechnungszeitraums bezahlt hat (sog. Leistungsprinzip). Oder er legt in der Betriebskostenabrechnung diejenigen Kosten um, die er im Abrechnungszeitraum tatsächlich hatte, unabhängig davon, wann die den Kosten zugrundeliegenden Leistungen in Anspruch genommen bzw. verbraucht wurden (sog. Abflussprinzip). Und schließlich könnten die Kosten auch nach dem Abrechnungsprinzip umgelegt werden, d. h. alle Rechnungen, die während der Abrechnungsperiode dem Vermieter erteilt wurden, werden der Kostenermittlung zugrunde gelegt, unabhängig davon wann er die Rechnungen bezahlt hat oder ob die den Rechnungen zugrunde liegenden Leistungen innerhalb oder außerhalb des Abrechnungszeitraums in Abspruch genommen wurden.

In seinem Urteil vom 20.2.2008 - VIII ZR 49/07 hatte der BGH nun darüber zu entscheiden, ob der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung stets nur diejenigen Kosten, die auf einem Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen - also nach dem Leistungsprinzip - abrechnen darf , oder ob er statt dessen auch die Kosten abrechnen kann, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird.

Im fraglichen Fall ging es konkret um die Kosten der Wasserversorgung und des Abwassers. Während der Vermieter gegenüber den Mietern nach dem Kalenderjahr abrechnete, erhielt er selbst jeweils im Sommer eine Abrechnung des Wasserversorgers, die sich ungefähr auf die vorangegangenen 12 Monate bezieht. Der Vermieter rechnete gegenüber den Mietern für das Kalenderjahr 2004 diejenigen Kosten als Wasser- und Abwasserkosten ab, die er im Jahr 2004 an den Wasserversorger gezahlt hatte (so genanntes Abflussprinzip), nämlich die im Jahr 2004 fälligen Vorauszahlungen sowie eine Nachzahlung, die er aufgrund der im Sommer 2004 erteilten Abrechnung (die natürlich auch die im Jahr 2003 geleisteten Vorauszahlungen und das im Jahr 2003 verbrauchte Wasser/Abwasser beinhaltete) zu leisten hatte.

Das sei in Ordnung, urteilte der BGH. Es sei dem Vermieter nicht verwehrt, nach dem so genannten Abflussprinzip zu verfahren. Den hier maßgeblichen Vorschriften der §§ 556 ff. BGB sei nicht zu entnehmen, dass das Bürgerliche Gesetzbuch den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Nebenkosten festlegt. Nach der noch vom Berufungsgericht geforderten Abrechnungsweise nach dem Leistungsprinzip hätte der Vermieter jeweils den Gesamtverbrauch zum Jahresende ablesen oder schätzen und die Abrechnungen des Wasserversorgers auf die einzelnen Kalenderjahre aufteilen müssen. Der damit verbundene zusätzliche Aufwand sei für den Vermieter nicht zumutbar und werde von schutzwürdigen Interessen des Mieters nicht gefordert. Auch die Abrechnungsmethode der Abrechnung nach dem Abflussprinzip ermögliche grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem auf die Kosten abgestellt wird, mit denen der Vermieter vom Leistungsträger im Abrechnungszeitraum belastet wird.

Ob der Vermieter allerdings in den besonders gelagerten Ausnahmefällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, bedurfte im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, weil die Klägerin durchgängig Mieterin der Beklagten war. Nach meiner Auffassung dürfte im Falle des Mieterwechsels während des Abrechnungszeitraums sowohl gegenüber dem ausziehenden als auch gegenüber dem einziehenden Mieter nur eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip rechtmäßig sein. Es erscheint mir nicht zumutbar, den Mieter mit Kosten für Leistungen zu belasten, die er während seiner Mietzeit gar nicht in Anspruch genommen hat. Man denke hier beispielsweise daran, dass der Nachmieter einen bedeutend höheren Wasserverbrauch hat als der ausziehende Mieter. Würden die Wasserkosten nach dem Abflussprinzip umgelegt werden, hätte der ausziehende Mieter anteilig auch die Kosten für den (höheren) Wasserverbrauch des Nachmieters zu tragen. da bei Aus- und Einzug regelmäßig auch ein Protokoll erstellt und die Zählerstände notiert werden, lässt sich die Abrechnung nach dem Abflussprinzip in diesen Fällen auch nicht mit einem unzumutbaren Aufwand für den Vermieter aufgrund erforderlicher Zwischenablesungen rechtfertigen.

Da der BGH ausdrücklich mit dem für den Vermieter unzumutbaren Aufwand einer Zwischenablesung die Abrechnung nach dem Abflussprinzip rechtfertigt, dürfte sich aus meiner Sicht eine solche Abgrenzung der Kosten jedenfalls auch dann verbieten, wenn der Vermieter den höheren Aufwand nicht scheut und eine Ablesung zum Ende des Abrechnungszeitraumes vornimmt oder aber der Abrechnungszeitraum des Versorgungsunternehmens mit dem mietvertraglich geltenden Abrechnungszeitraum übereinstimmt.




Eingestellt am 28.02.2008 von M. Kuttla
Trackback

3 Kommentare zum Artikel "Mietrecht: Abrechnung von Betriebskosten auch nach Abflussprinzip rechtmäßig (Betriebskostenabrechnung, Abrechnungszeitraum, Abrechnungsmethode, Abgrenzung der Kosten, Leistungsprinzip)":

Am 12.03.2010 schrieb Bernd Geister folgendes:
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin durch die Seite PN Bersser Wissen auf diesen Artikel gestoßen. In einem BGH-Urteil habe den Begriff Abflußprinzip im zusammenhang mit den Betriebskosten das erst Mal gelessen und wollte ubedingt eine Begriffserklärung haben, da ich im hisiegen Mieterverein den Mitgliedern bei der Überprüfung von Betriebskosten helfe. Hatte aber niergends etwas darüber gefunden. Diese Erklärung hier von Ihne ist schlüssig. Den Sinn verstehe auch ich als einer der sich mit dem Recht nur leihenhaft befasst. Dafür großen Dank.
Bernd Geister aus der Rosenstadt Forst
Am 26.03.2012 schrieb (anonym) folgendes:
Ich bin Vermieter eines 8-Parteienhauses und rechne seit Jahren weitgehend nach dem Leistungsprizip ab. Ich halte dies für gerechter, insbesondere angesichts etwaigen Mieterwechsels.

"Weitgehend" bedeutet, dass ich jährlich gleichbleibende Kosten wie Müll u.ä. zwar nach dem Abflussprinzip verrechne, hingegen Verbrauchskosten wie z.B. Wasser, Heizung selbstverständlich nach dem Leistungsprinzip. Aber auch Kosten wie z.B. Eichgebühren für Zähler, die nur alle paar Jahre anfallen und dann für 5 oder 6 Jahre Gültigkeit haben, werden auf diese Jahre verteilt. Ebenfalls z.B. Sonder-Gartenarbeiten (z.B. Baumfällen) o.ä.

Es wäre ungerecht, müsste ein Mieter Zählergebühren oder Baumfällarbeiten voll bezahlen, wenn er zufällig (nur) im entsprechenden Jahr Mieter wäre und der Nachfolger hätte den Genuss ohne Kostenbeteiligung.

Gerichte wie auch der BGH urteilen entsprechend existierender Gesetze und zeigen damit unfreiwillig manchmal auch deren (Noch-)Schwächen auf. Eindeutig plädiere ich für eine möglichst gerechte Zusordnung der Kosten nach dem Verursacher- bzw. Nutzenprinzip!

Fritz Augustin

Am 25.10.2013 schrieb (anonym) folgendes:
ich bin für das Leistungsprinzip, da man so seine Kosten je Kalenderjahr besser vergleichen kann.
Alle sog. kalten Betriebskosten werden innerhalb des Jahres bezahltund abgerechnet, aber z.B. Strom oder Wasser werden am 31.12. d.J. abgelesen und diese Rechnungen kommen dann für das abgelaufene Jahr.Diese Re. zeigt dann den Jahresverbrauch für Vergleichszwecke.
Lfd. Abschläge und Re. innerhalb des Jahres - z.b. 01.07.2012 bis 30.06.2013 erschweren unter Beachtung von Preiserhöhungen den Mengenvergleich bei Wasser, Strom etc.

Kommentar hinzufügen:

Ihr Kommentar wird nach Überprüfung veröffentlicht.
Ihre persönlichen Daten werden nicht angezeigt.
Ihr Name:
Ihr Kommentar:
Registrieren: E-Mail Benachrichtigung bei neuen Kommentaren.
Registrierte Nutzer können Benachrichtigungen per Email
anfordern, unseren Newsletter abonnieren und weitere
Informationen erhalten.
Spamschutz: Bitte geben Sie die Zeichen auf dem Bild ein.


Bewertung: 2,9 bei 30 Bewertungen.
Wie hilfreich fanden Sie diese Informationen?
(1=wenig hilfreich, 5=sehr hilfreich)