Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB muss der Vermieter über Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters innerhalb einer Frist von 1 Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes abrechnen. Verstreicht diese Frist, kann der Vermieter etwaige Nachzahlungen vom Mieter nicht mehr fordern. Gilt dies aber auch dann, wenn der Mieter vor Fristablauf bereits bekundet, er rechne mit Nachzahlungen und werde diese nach Zugang der Abrechnung auf jeden Fall ausgleichen?

Mit dieser Frage hatte sich der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 9.4.2008 - VIII ZR 84/07 zu befassen. In den die Verjährung von Ansprüchen regelnden Vorschriften des BGB findet sich nämlich auch der § 212 BGB, der vorsieht, dass die Verjährung dann neu zu laufen beginnt, wenn der Schuldner den Anspruch anerkennt. Das muss nun nicht zwangsläufig wörtlich geschehen. Es genügt, wenn der Schuldner durch sein Verhalten deutlich zu erkennen gibt, er werde zahlen.

Ist aber diese Verjährungsvorschrift auch auf die Abrechnungsfrist für Betriebskostenabrechnungen anwendbar? Nein, meint der BGH in seinem Urteil. Die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB sei eine Ausschlussfrist. Deren Zweck bestehe darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen. Durch eine vollständige Erneuerung der Frist würde gerade dieser Zweck nicht erreicht werden.

Vermieter, die innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes keine formal ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung an ihren Mieter übersenden, gehen damit leer aus, auch wenn der Mieter zuvor zugesichert hat, etwaige Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung leisten zu wollen. Allerdings gilt eine Einschränkung: bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen kann der Vermieter Betriebskostenzahlungen auch in diesem Fall verlangen. Bei diesen handelt es sich nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06) nämlich garde nicht um Nachforderungen im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB.