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Mietrecht: Mieterhöhung trotz verspäteter Modernisierungsankündigung

Modernisierungen in der angemieteten Wohnung sind für Mieter immer ein leidiges Thema. Nicht nur, dass sie die Beeinträchtigungen durch die Arbeiten (Lärm, Schmutz etc.) hinnehmen müssen, regelmäßig geht mit diesen Maßnahmen auch noch eine Mieterhöhung einher. Für Vermieter gilt es bei Modernisierungen Formalien zu beachten. So muss gem. § 554 Abs. 3 BGB dem Mieter Art, voraussichtlicher Umfang, voraussichtlicher Beginn und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitgeteilt werden. Und das spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme.

Was passiert nun aber, wenn der Vermieter diese Dreimonatsfrist nicht einhält und der Mieter der Modernisierung und Mieterhöhung widerspricht? Kann der Vermieter die erhöhte Miete trotzdem verlangen oder ist ihm das wegen der versäumten Frist verwehrt? Diese Frage hat der BGH mit seinem Urteil vom 19.9.2007 - VIII ZR 6/07 geklärt und entschieden, dass die Mieterhöhung nach einer Modernisierung gem. § 559 BGB nicht davon abhänge, dass der Vermieter dem Mieter die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme tatsächlich spätestens drei Monate vor deren Beginn mitgeteilt hat.

Unterlässt der Vermieter die gesetzlich vorgeschriebene Mitteilung gänzlich, ist eine Mieterhöhung nicht ausgeschlossen. Bei rechtzeitiger Mitteilung der bevorstehenden Modernisierung schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang eines Schreibens des Vermieters, in dem dieser die Mieterhöhung erklärt. Informiert er den Mieter überhaupt nicht über die bevorstehende Modernisierung, tritt die Mieterhöhung gem. § 559b Abs. 2 S 2 BGB einfach erst 6 Monate später ein. Wenn also bei einer komplett fehlenden Modernisierungsankündigung eine Mieterhöhung durchgesetzt werden kann, kann eine erfolgte, wenn auch spätere Modernisierungsankündigung keine für den Vermieter nachteiligere Rechtsfolge (nämlich den Ausschluss des Anspruchs auf Mieterhöhung) auslösen, so der BGH.

Außerdem, so der BGH weiter, ergebe sich aus dem Zweck des § 554 BGB, dass die verspätete Mitteilung nicht zum Ausschluss des Rechts auf eine Mieterhöhung führen könne. Die dreimonatige Ankündigungsfrist diene dem Zweck, dem Mieter ausreichend Zeit zu geben, sich auf die beabsichtigte Baumaßnahme einzustellen, und nicht dazu, dem Vermieter im Falle einer verspäteten Mitteilung die Umlegung der Kosten einer Modernisierungsmaßnahme auf den Mieter zu versagen.



Eingestellt am 29.10.2007 von M. Kuttla , letzte Änderung: 29.10.2007
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