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Insolvenzrecht: Genossenschaftswohnung - Gerade noch sicher, jetzt schon raus!?

Nein, ein aktuelles Urteil gibt es zu diesem Thema soweit ich sehen kann nicht. Anlaß für diesen Beitrag ist vielmehr, daß ein Problem immer mal wieder über meinen Schreibtisch wandert. Mal nimmt es den Umweg über den Schreibtisch des Insolvenzverwalters der Kanzlei, mal dringt es direkt in Form eines Mandats zu mir durch. Es geht um die Kündigung der Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft durch den Insolvenzverwalter/Treuhänder des insolventen Genossenschaftsmitglieds.

Hier gerät man schnell in einen Zwiespalt. Einerseits ist der Genossenschaftsanteil ein (oft sogar der einzige) Vermögensgegenstand des Schuldners und damit grundsätzlich (zum Streit später) Bestandteil der Insolvenzmasse. Diese muß der Insolvenzverwalter/Treuhänder im Interesse der Verfahrenskostendeckung und Gläubigerbefriedigung verwerten.
Andererseits birgt die Kündigung der Genossenschaftsmitgliedschaft für den Insolvenzschuldner das Risiko eines Wohnungsverlustes.

In wohl jedem Vertrag über die Nutzung einer Genossenschaftswohnung ist ein Kündigungsrecht der Genossenschaft für den Fall verankert, daß der Mieter aus der Genossenschaft ausscheidet. Stellt man nun allein auf den Vertragswortlaut ab, kommt die Kündigung des Genossenschaftsanteils durch den Insolvenzverwalter/Treuhänder einer Kündigung des Mietvertrages gleich. Einziger Unterschied: Der Insolvenzverwalter kündigt nicht selbst, sondern veranlaßt die Wohnungsgenossenschaft zur Kündigung. Daß die Wohnungsgenossenschaften sich streng an ihre Satzungen und Nutzungsverträge gebunden fühlen, bestätigen Mandanten/Schuldner immer wieder. Sobald man von der möglichen Kündigung des Genossenschaftsanteiles erfährt, deutet man an, daß dann auch der Mietvertrag gekündigt werden müßte.

Wie läßt sich das nun verhindern?

Denkbar ist z.B., daß der Schuldner zur Vermeidung der Kündigung an den Insolvenzverwalter eine Zahlung in Höhe des Wertes des Genossenschaftsanteils leistet. Diese Zahlung müßte er aus seinem pfändungsfreien Vermögen aufbringen, weshalb wohl allenfalls Ratenzahlungen möglich sein werden. Je nach der Höhe des Genossenschaftsanteils kann es dann schon mal eine ganze Weile dauern, bis der Betrag abgestottert wurde. In der Regel wollen die Verwalter und Insolvenzgerichte, gerade in ansonsten masselosen Verfahren, diese nicht über Gebühr ausdehnen, sondern rasch abschließen. Grundsätzlich muß dafür die Insolvenzmasse aber vollständig verwertet worden sein. Nun gibt es zwar die Möglichkeit der Nachtragsverteilung oder der vertraglichen Verpflichtung des Schuldners, die Ratenzahlung auch während der Restschuldbefreiungsphase fortzusetzen, jedoch drängen die Verwalter trotzdem gern auf Zahlung verhältnismäßig hoher und damit weniger Raten. Sie werden darin durch ihre Erfahrung bestärkt, daß der ein wenig unter Zugzwang gesetzte Schuldner immer noch irgendwo ein paar Euro auftreibt, meist bei der Oma oder anderen Verwandten.

Eine weitere Möglichkeit, der Kündigung durch die Genossenschaft zu entgehen und u. U. sogar geringere Raten auszuhandeln, ist die Neueinzahlung des Genossenschaftsanteils. In dem Fall kann der Insolvenzverwalter den "alten" Genossenschaftsanteil kündigen und zur Masse ziehen. Der Schuldner begründet daraufhin mit der Genossenschaft ein neues Mitgliedschaftsverhältnis und zahlt den Genossenschaftsanteil in Raten ein. Findet man eine verständige Genossenschaft, klingt dies nach einer für alle Seiten ansprechenden Lösung. Die Genossenschaft behält einen zahlenden Mieter und gerät nicht in Konflikt mit ihrem Regelwerk, der Schuldner behält seine Wohnung und der Insolvenzverwalter kann den Gegenwert des Genossenschaftsanteils schnell realisieren. So unkompliziert ist es aber leider nicht. Erst unlängst berichtete mir ein Mandant, der selbst auf diese Idee gekommen war und sie seiner Genossenschaft unterbreitet hatte, daß sein Ansprechpartner dort Bedenken dergestalt hegte, daß nach der Wiedereinzahlung der Genossenschaftsanteil erneut durch den Insolvenzverwalter gekündigt und zur Masse gezogen werden könnte. Und damit hat er nicht ganz unrecht. So schreibt z.B. Eickmann im Heidelberger Kommentar zur InsO (§ 35 Rn. 36 m.w.N.), daß ein mit insolvenzfreien Mitteln erworbener Gegenstand Neuerwerb darstellt und damit zur Insolvenzmasse gehört. Dieser Weg ist dem Schuldner, über den ein gnadenloser Insolvenzverwalter wacht, also versperrt.

Nun sei aber noch erwähnt, daß auch über die Befugnis des Insolvenzverwalters zur Kündigung der Genossenschaftsmitgliedschaft gestritten wird. Hintergrund des Streits ist § 109 Abs. 1 S. 2 InsO. Diese Vorschrift soll den Insolvenzschuldner vor dem Verlust seiner Mietwohnung schützen. Der Insolvenzverwalter braucht diese zur Vermeidung von Masseverbindlichkeiten nicht zu kündigen, sondern kann erklären, daß Mietzinsansprüche nicht gegen die Masse geltend gemacht werden können. Der Vermieter muß sich dann also weiter an seinen Mieter halten. Wenn der Kündigung des Genossenschaftsanteil durch den Insolvenzverwalter aber die Kündigung des Mietvertrages durch die Genossenschaft auf den Fuß folgt, ist § 109 Abs. 1 S. 2 InsO praktisch wirkungslos, weshalb vertreten wird, diese Vorschrift müsse dahingehend ausgelegt werden, daß sie den Schuldner auch vor einer "mittelbaren" Kündigung der Genossenschaftswohnung schützen soll. Die drohende Obdachlosigkeit des Schuldners sei mit dem Ziel der InsO, diesem einen Neustart zu ermöglichen, nicht zu vereinbaren (PräsenzKommentar Haarmeyer/Wutzke/Förster, § 109 InsO, Rn. 10).
Eine andere Auffassung vertritt Emmert (ZInsO 2005, S. 852 ff). Der Insolvenzverwalter könne die Mitgliedschaft kündigen. Dem Schuldner drohe nicht unmittelbar der Verlust des Wohnraums, da der BGH mit Urteil vom 10.09.2003, Az. VIII ZR 22/03, entschieden habe, daß das Ausscheiden aus der Genossenschaft allein für diese noch kein berechtigtes Interesse für eine Wohnraumkündigung begründe. Dieses sei wohl erst dann gegeben, wenn die konkrete Wohnung für ein anderes Genossenschaftsmitglied benötigt wird. Im Ergebnis, so Emmert, befände sich der eine Genossenschaftswohnung bewohnende Schuldner in der gleichen Situation wie der Mieter einer nicht genossenschaftlichen Wohnung, dessen Mietvertrag vom Vermieter bei Vorliegen eines berechtigten Interesses auch jederzeit gekündigt werden könne.
Doch so einfach ist es aus meiner Sicht nicht. Ein "normaler" Vermieter kann und wird seinem pünktlich zahlenden Mieter nicht allein deshalb kündigen, weil es zufällig noch ein paar Interessenten für die Wohnung gibt. Anders bei der Wohnungsgenossenschaft: Konnte man sie unter Hinweis auf das genannte BGH-Urteil wenigstens noch dazu bewegen, den Nutzungsvertrag für die Wohnung nicht sofort zu kündigen, wird sie dies aber zweifellos nachholen, sobald ein Genossenschaftsmitglied Bedarf an der Wohnung des Insolvenzschuldners anmeldet.

Soweit ich sehen kann, gibt es hierzu noch keine klärende höchstrichterliche Rechtsprechung; es bleibt also kompliziert und die Lösung kann von Fall zu Fall unterschiedlich aussehen.

Nachtrag vom 20.05.2009: Der BGH hat den Streit, ob der Insolvenzverwalter / Treuhänder die Mitgliedschaft in der Genossenschaft kündigen und den Genossenschaftsanteil verwerten kann, inzwischen entschieden: Er kann! BGH, Urteil v. 19.03.2009, IX ZR 58/08




Eingestellt am 09.10.2007 von K. Woldrich , letzte Änderung: 18.10.2007
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