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Bloße Wohnflächenangabe in einem Inserat bzw. Exposé berechtigt nicht zur Mietminderung

Abweichende Flächenangaben im Mietvertrag zu der tatsächlich bestehenden Größe der Mietwohnung beschäftigen bereits seit langem die Justiz. Denn der Mietpreis orientiert sich neben anderen Faktoren an diesen Angaben.
Stellen Mieter fest, dass die tatsächliche Wohnungsgröße nicht mit der angegeben übereinstimmt, machen diese zumeist gegenüber ihrem Vermieter eine Mietminderung geltend. Da für eine solche nach § 536 I 3 BGB jedoch eine sogenannte „Erheblichkeitsschwelle“ überwunden werden muss, geht der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass eine Mietminderung wegen einer Flächenabweichung grundsätzlich nur dann gerechtfertigt ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegeben Wohnfläche liegt (vgl. BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az.: VIII ZR 295/03 und BGH, Urteil vom 10.11.2010, Az.: VIII ZR 306/09). Hieran hat sich – entgegen vereinzelt vertretener Auffassung – auch nichts durch das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 18.11.2015 (Az.: VIII ZR 266/14) geändert. Denn es wurde in diesem Urteil ausdrücklich darauf hingewiesen, dass an dieser Rechtsprechung festgehalten werde. Lediglich für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist ausweislich der Urteilsgründe auf die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung abzustellen.
Da aufgrund der 10% Grenze ohnehin hohe Hürden an eine Mietminderung gestellt werden, ist es umso ärgerlicher, wenn betroffene Mieter zwar eine der „Erheblichkeitsschwelle“ genügende Abweichung ermitteln können, sie sich aber nur auf eine in einem Inserat oder Exposé angegebene Flächenangabe berufen können, weil versäumt wurde in dem Mietvertrag die Wohnungsgröße anzugeben. Entscheidend ist dann nämlich, ob hierin eine konkludente Wohnflächenvereinbarung gesehen werden kann, ob diesem Inserat oder Exposé also entnommen werden kann, dass der Vermieter sich hinsichtlich der dort angegebenen Wohnungsgröße rechtlich binden wollte.
Das Landgericht München hat mit Urteil vom 21.01.2016 (Az.: 31 S 23070/14) nunmehr entschieden, dass die alleine Angabe der Wohnflächengröße in einem Inserat bzw. Exposé zur Annahme einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung nicht genügt. Dies gelte, so das Gericht, ebenso für eine lediglich telefonische Mitteilung durch einen Makler. Denn die Tätigkeit des Maklers beschränkte sich lediglich auf das Anbieten reiner Maklerdienste ohne Einbindung in die Erfüllung von Haupt- und Nebenpflichten des Vermieters. In einem solchen Fall stellt der Makler keinen Erfüllungsgehilfen des Vermieters dar.
Das Landgericht stellte ausdrücklich klar, dass aus Vermietersicht anzunehmen sei, dass der Mieter, wenn ihm die Wohnfläche wichtig ist, er auf eine Aufnahme in den Mietvertrag besteht oder entsprechende detaillierte schriftliche Angaben im Vorfeld verlangt.
Obschon andere Gerichte dies sicherlich anders sehen werden, sollten Mieter sich demnach vorsorglich bemühen, dass eine konkrete Wohnflächenangabe in den Mietvertrag aufgenommen wird.


Eingestellt am 08.02.2016 von P.Buhmann
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