Klare Antwort: Jein. § 108 InsO regelt, dass Mietverhältnisse mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbestehen. Das heißt, der Insolvenzverwalter tritt in die Vermieterstellung ein. Wenn also der Mieter seine Miete pünktlich zahlt und auch sonst keinen Kündigungsgrund liefert, kann er erstmal in der Wohnung bleiben. Zwar sieht § 111 InsO vor, dass derjenige, der ein Mietobjekt vom Insolvenzverwalter erwirbt (maßgeblich ist der Eigentumsübergang auf den Erwerber, also dessen Eintragung ins Grundbuch) und anstelle des Insolvenzschuldners in das Mietverhältnis eintritt, ein Kündigungsrecht hat. Er kann das Mietverhältnis mit der gesetztlichen Kündigungsfrist beenden. Allerdings muss sich der Erwerber schnell entscheiden. Die Kündigung kann nämlich nur für den ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist. Das bedeutet, wenn der Erwerber kündigen will, muss er das gleich zum nächst möglichen Termin tun. Im Wohnraummietvertag kann der Erwerber aber nur dann von diesem Kündigungsrecht machen, wenn er berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB (z. B. Eigenbedarf) hat. Ganz sicher kann sich der Mieter daher erst dann sein, wenn nach Eigentumserwerb der nächst mögliche Kündigungstermin verstrichen ist und er keine Kündigung erhalten hat.

Was ist nun aber mit dem Mietverhältnis, wenn der Mietvertrag zwar schon abgeschlossen, das Mietobjekt aber noch gar nicht überlassen wurde? Über diese Frage hatte der BGH im Urteil vom 5.7.2007 - IX ZR 185/06 zu befinden. Darin urteilte er, das Mietverhältnis bestehe nur dann mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort, wenn die Mietsache im Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens dem Mieter bereits überlassen worden ist. Zwar verlange § 108 Abs. 1 S. 1 InsO nur das Bestehen eines Mietverhältnisses, jedoch würde eine wortgetreue Anwendung der Vorschrift den Mieter eines in Insolvenz geratenen Vermieters in unangemessener Weise vor anderen Gläubigern bevorzugen. Sinn und Zweck der Regelungen der §§ 103 ff., 108 ff. InsO gebieten eine Einschränkung des Anwendungsbereiches des § 108 Abs. 1 InsO in der Insolvenz des Vermieters auf Mietverhältnisse, die im Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits durch die Überlassung der Mietsache an den Mieter vollzogen waren, so der BGH. Wurden dem Mieter vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Räume daher noch nicht überlassen, ist der Insolvenzverwalter nicht verpflichtet, den Mietvertrag zu erfüllen. Der Mieter wird sich daher in diesen Fällen in der Regel nach neuen Räumlichkeiten umsehen müssen.